Alquiler de inmuebles urbanos: Obligaciones formales y fiscales

La regla general es que los alquileres están sujetos y no exentos de IVA, y por tanto, que el arrendador tenga que repercutir el IVA en los recibos al inquilino para posteriormente ingresarlo en Hacienda.

Sin embargo, como veremos a continuación, la casuística es amplia.a.- Si el inmueble alquilado es un local o una vivienda utilizada para una actividad económica o profesional:Si el arrendador es una sociedad:Debe darse de alta en el IAE en el epígrafe correspondiente: 861.2.Emitirá una factura mensual al inquilino en el que incluya como base el precio pactado en el contrato, repercutiendo el IVA correspondiente (21%) que ingresará en Hacienda trimestralmente mediante el modelo 303 y presentando el 390 anual, pudiéndose deducir el IVA soportado en las facturas de gastos necesarios para la obtención del alquiler.Si el inquilino es un particular que, por ejemplo, utiliza el local como almacén, no habrá más obligaciones fiscales adicionales para la empresa que incorporar en su declaración del Impuesto sobre Sociedades (IS), los rendimientos obtenidos por dicho alquiler, deduciendo los gastos necesarios.Pero si el inquilino es un empresario o profesional, u otra sociedad, éste tiene la obligación de retenerle en la factura un 21%, debiéndolo ingresar trimestralmente en Hacienda mediante el modelo 115 y presentar el 180 anual informativo.Por tanto, la factura quedará así: Base + IVA – Retención, siendo obligación del arrendador el ingreso en Hacienda del IVA y del arrendatario el de la Retención.Sólo en el caso de que el arrendador empresa esté exenta de retenciones, su factura será exclusivamente Base + IVA, pero para ello, habrá de entregar al arrendatario el Certificado de Hacienda donde así se acredite.Si el arrendador es un particular:Tendrá similares obligaciones formales y fiscales que el arrendador-empresa, además de haber tenido que darse de alta en el Censo de Empresarios (036), con la única salvedad de que los rendimientos obtenidos del alquiler, los incluirá en su declaración anual del IRPF y no del IS.Por tanto, su factura, si se realiza a un empresario, profesional o sociedad, deberá ser: Base + IVA – Retención, teniendo que presentar trimestralmente el modelo 303 de IVA y el 390 anual, e implicando para el inquilino la presentación a su vez, del 115 trimestral por las retenciones practicadas y el 180 anual, pues nunca podrá estar exenta de la práctica de la retención.b.- Si el inmueble alquilado es utilizado como vivienda habitual, no se debe repercutir el IVA en la factura, y como el arrendatario será un particular no obligado a retener (o una empresa que alquila la vivienda para sus trabajadores, exenta de esa obligación), no habrá de practicarse retención alguna, por lo que la factura constará únicamente del importe pactado en el contrato.Lógicamente, el resto de obligaciones fiscales serán similares al alquiler de locales: tributación por la diferencia entre los rendimientos obtenidos y los gastos deducibles necesarios para su obtención, ya sea en la declaración del IRPF o en del IS, dependiendo de si el arrendador es particular o empresa.

De todas formas sí que se puede hacer una factura de alquiler sin retención. Es en el caso de que el arrendador tenga bienes alquilados por valor superior al 1.000.000€. En este caso, con un justificante del arrendador de que cumple dichas condiciones, la factura va sin retención y el arrendatario no esta obligado a practicar la retención y pagarla religiosamente.